Prijsbewimpeling en tekortschatting
Er is sprake van prijsbewimpeling wanneer de verkoop tussen partijen in werkelijkheid wordt gesloten voor een welbepaalde prijs (bv. € 100.000), maar de partijen overeenkomen in de verkoopovereenkomst een andere prijs (bv. € 80.000) op te nemen.
Het principe van "prijsbewimpeling" wordt beschreven in artikel 203 van het Registratiewetboek. Bij de akte van aankoop leest de notaris dit artikel voor: "In geval van bewimpeling aangaande de prijs en lasten of overeengekomen waarde, is elk der contracterende partijen een boete verschuldigd gelijk aan het ontdoken recht. Dit recht is ondeelbaar door alle partijen verschuldigd". De bedoeling van de wetgever is duidelijk. Partijen moeten op de hoogte gebracht worden van het feit dat de wet in sancties voorziet, wanneer zij hun fiscale verplichtingen niet naleven. Deze verplichting bestaat erin de werkelijke verkoopprijs in de akte te laten opnemen. Doen partijen dit niet, dan plegen zij fiscaal bedrog; zij verbergen de waarheid teneinde minder registratierechten te moeten betalen. Verkoper en koper worden gestraft. Naast een aanvullend recht is er een boete verschuldigd en bovendien stellen beide partijen zich bloot aan correctionele sancties.
Wordt de overeengekomen prijs van € 100.000 echter correct overgenomen in de akte, maar vindt de dienst van de registratie dat gelijkaardige eigendommen een merkelijk hogere verkoopwaarde hebben, dan zal hij een "tekortschatting" vaststellen. Het wetboek bepaalt immers dat de registratierechten steeds moeten betaald worden op de verkoopwaarde. De overeengekomen prijs tussen verkoper en koper kan hiervan verschillen.
Hoe wordt deze werkelijke waarde vastgesteld?
Op basis van vergelijkingspunten, dit wil zeggen door vergelijking met prijzen van gelijkaardige goederen, in dezelfde omgeving gelegen en in normale omstandigheden verkocht. Wanneer er een gevoelig verschil is tussen deze waarde en de prijs in de akte, dan zal de dienst van de registratie dit aan de koper meedelen. Terzelfder tijd vordert hij de betaling van de aanvullende rechten en boeten.
Is de koper verplicht de schatting van de dienst van de registratie te aanvaarden? Niet noodzakelijk. Ook deze dienst kan zich vergissen. De koper mag zijn eigen argumentatie naar voor brengen. Hij kan andere vergelijkingspunten inroepen en wijzen op gebreken aan het goed, zoals:
- de slechte toestand, waarin het zich bevond toen hij het kocht: dit kan een koper trachten aan te tonen via foto’s van de aangekochte eigendom, gemaakt naar aanleiding van de aankoop;
- eenvoudige afwerking en gebruik van minderwaardige materialen;
- geen modern comfort (geen ingerichte keuken, badkamer, dubbele beglazing, isolatie, centrale verwarming, ...)
- ...
Er wordt best een afspraak gemaakt met de dienst van de registratie om dit uit te praten en meestal zal er een minnelijke schikking uit de bus komen.
Lukt dit niet, dan stelt deze dienst een bijzondere procedure in, die bekend staat onder de benaming "controleschatting". Dit is een vrij omslachtige procedure, waarbij de uiteindelijk te betalen som merkelijk hoger kan liggen.
Behalve indien de dienst van de registratie al te onredelijke eisen stelt, dient de voorkeur te worden gegeven aan een minnelijke oplossing, veeleer dan te laten overgaan tot een controleschatting.
Kan tekortschatting vermeden worden? Wanneer de koper zelf weet dat hij een (te) goede zaak heeft gedaan, dan kan hij altijd onderaan de akte een aanvullende verklaring laten opnemen, waarin hij zegt dat de verkoopwaarde hoger is dan de overeengekomen prijs. De registratierechten zullen dan geheven worden op de opgegeven verkoopwaarde en niet op de prijs vermeld in de akte. Zodoende kan de koper een mogelijke tekortschatting voorkomen.